当“烂尾楼”三个字从个别城市的零星现象演变为牵动无数家庭的社会议题时，关于责任归属的讨论从未停歇。有观点认为，房企能在全国范围内大规模开发，离不开政策环境的土壤，因此当项目烂尾、购房者权益受损时，国家应承担兜底责任。这种声音背后，是无数家庭半生积蓄被套牢的焦虑与无助，但将责任简单归咎于国家，却在法律逻辑、市场规则与社会治理的多重维度上值得商榷。
房企、购房者与政府：三角关系的责任边界
房地产行业的运行逻辑中，房企、购房者与政府扮演着截然不同的角色，各自的权利与义务有着明确的法律与市场边界。
房企作为市场主体，以盈利为目的参与开发经营，与购房者签订的《商品房买卖合同》是双方权利义务的核心依据。根据《中华人民共和国民法典》，买卖合同成立后，房企有义务按约定交付合格房屋，购房者则需按约定支付房款。许家印旗下企业的烂尾项目中，房企未能履行交付义务，本质上是违约行为，理应承担违约责任，这是市场经济中“契约精神”的基础。
购房者的购房行为，本质上是基于对市场的判断做出的自主选择。尽管普通购房者在信息获取、风险识别上存在弱势，但购房作为重大资产决策，仍需承担相应的市场风险。这种风险并非源于政府的强制干预，而是市场经济中企业经营不善可能导致的后果。
政府在房地产行业中承担的是监管者与服务者角色：通过土地出让、规划审批、预售资金监管等制度维护市场秩序，通过宏观调控稳定行业发展。近年来，多地已加强预售资金监管，防止资金被房企挪作他用，但部分项目因监管漏洞导致资金链断裂，暴露的是监管执行层面的问题，而非政策本身的过错。将监管漏洞等同于“国家责任”，混淆了“监管失职”与“主体责任”的区别。
政策与市场：房企扩张的驱动逻辑
不可否认，房地产行业的快速发展离不开特定时期的政策支持，城镇化进程、信贷环境等因素确实为房企扩张提供了条件。但政策的初衷是推动城镇化、改善民生，而非为企业违约兜底。
房企能够在全国范围内大规模开发，核心驱动力是市场逐利性。过去二十年，房地产行业的高利润率吸引了大量资本涌入，部分房企通过高杠杆、高周转模式快速扩张，甚至无视风险过度举债。这种经营策略的选择，是企业自主决策的结果，而非政策强制的产物。当市场环境变化、资金链断裂时，将扩张风险归咎于“国家政策允许”，无疑是将企业的市场行为责任转移给公共部门。
从法律层面看，政策为市场活动提供框架，但不直接参与具体交易。就像交通规则允许汽车行驶，但司机违规肇事的责任绝不能归咎于“允许开车的规则”。房地产政策亦是如此，它规范市场行为，却不担保企业的经营成败。
维权之路：理性与法治的选择
面对烂尾楼困境，购房者的维权诉求值得同情，但维权路径的选择至关重要。
起诉国家（政府）在法律上缺乏依据。根据《中华人民共和国行政诉讼法》，政府承担行政责任的前提是存在违法行政行为且造成损害。在多数烂尾楼案例中，政府的监管行为与购房者损失之间并不存在直接的法律因果关系，因此起诉政府难以获得法律支持。
相比之下，通过法律途径向房企追责、要求退房或赔偿，才是符合契约精神与法律规定的维权方式。近年来，多地法院在处理烂尾楼相关案件时，已明确支持购房者解除合同、返还房款的诉求。同时，政府层面也在积极推动“保交楼”工作，通过引入新的开发主体、协调金融机构纾困等方式盘活烂尾项目，这是政府履行社会治理责任的体现，而非对“自身责任”的兜底。
破局之道：制度完善与多方共治
烂尾楼问题的解决，需要跳出“谁该兜底”的单一思维，构建多方共治的长效机制。
从短期看，需强化预售资金监管的“刚性”，确保购房款真正用于项目建设，从源头防范房企挪用资金的风险；对已出现的烂尾项目，应通过司法重整、资产处置等方式，最大限度保护购房者权益。
从长期看，需推动房地产行业从“高杠杆扩张”向“高质量发展”转型，减少对土地财政的依赖，同时完善住房保障体系，让购房者的居住需求得到多元化满足。
说到底，烂尾楼困局是市场风险、企业经营与监管漏洞共同作用的结果。将责任简单推给国家，既不符合法律逻辑，也无助于问题的解决。唯有坚守法治底线，明确各方责任，通过制度完善防范风险、通过理性维权主张权益，才能让房地产市场回归健康发展的轨道，让“居者有其屋”的愿景真正落地。
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